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REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產投資信托基金）是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續、穩定收益的不動產資產或權益轉化為流動性較強的上市證券的標準化金融產品。

2020年4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，明確要求在基礎設施領域推進不動產投資信托基金（以下簡稱基礎設施公募REITs或公募REITs）試點工作，也代表著境內基礎設施公募REITs試點正式起步。

基礎設施公募REITs收益依賴于基礎設施項目運營產生的收益，主要影響因素包括基礎設施項目所屬行業的平均收益水平、項目自身的運營情況等方面。

基礎設施公募REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產，填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效。短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務風險，是穩投資、補短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉化投資機制，降低實體經濟杠桿，推動基礎設施投融資市場化、規范化健康發展。

根據國家發改委發布的《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發改投資〔2021〕958號），基礎設施項目預計未來3年凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動產評估凈值）原則上不低于4%。其中，可供分配金額測算是在預測的假設前提與限制條件下編制，所依據的各種假設具有不確定性。預測現金流分派率并非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾。

投資者在比較不同項目時，不能單純看現金流分派率這一個指標，因為現金流分派率可能與基礎設施項目類型相關。作為基礎設施公募REITs底層資產的基礎設施項目類型一般可以分為兩類，一類是經營權類的項目（比如收費公路、污水垃圾處理等），另一類是產權類的項目（比如產業園區、倉儲物流等）。特別的，對于基礎設施項目類型為經營權的項目，由于經營權存在期限，存在基礎設施項目價值逐年下降，到期可能趨于零的風險，因此經營權類項目基金分紅中包含對投資者初始投資資金的返還，其現金流分派率整體來看也可能略高于產權類的項目。